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大家さんがもらえる賃料と平均賃料のギャップ

大家さんがもらえる賃料と平均賃料のギャップ

都心のマンションや事務所ビルの大家さんから、賃料統計の募集賃料は上昇しているのに、うちのビルの賃料は上がらないと言われることがあります。

確かに、都心のマンションや事務所ビルの一部のエリアでは賃料が上がっているという統計データが得られることがありますが、大家さんの古いビル家賃は下がり続けていますので、感覚とズレた結果に戸惑うこともあるでしょう。

このズレの原因の大半は、その大家さんの所有している建物は年々劣化しているのに対し、大家さんが見ている統計データは、新築物件が次々と誕生している市場全体の平均募集賃料だったからです。

マンションや事務所ビルが、どんどん建て替わっていく中では中小規模の大家さんの持っているビルは、経年とともに劣化や陳腐化が進み、新規募集物件の中ではどんどん見劣りする物件となっていきます。しかも、ここ十数年の設備の進歩はめざましく、数十年前の物件とは明らかに「もの」が違ってきています。

例えば、新築のマンションの多くは、ウォシュレットがついています。浴室には乾燥機があり、床の乾燥も早くなっています。台所はシステムキッチンで、ディスポーザーなどを備えていることもあります。空調も省エネタイプ・高機能、照明もLEDや蛍光電球などで光熱費を抑えた生活が可能です。インターホンはモニター付となり、床や壁の防音性能、消臭壁紙など機能も、気が付かないうちに変わっています。

これらの設備・機能を導入するには当然お金がかかるわけですから、新築物件の賃料は下がらずに、むしろ高止まりするのはある意味で自然なことともいえます。

昔は大体の賃貸物件のグレードが横並びでしたので、「地域の賃料水準」=「自分の物件の賃料水準」と思っていても差し支えなかったのかもしれませんが、今では立地に加え、個々の建物の設備や機能があまりに異なっており、設備の個性も十分踏まえて募集賃料が上下します。ですから、今の設備・機能面を無視して「賃料の平均値は上がっているから、自分の所有する建物の賃料も上がるはずだ!!」という理屈は昨今ではあまり成り立たなくなっています。

また、統計には様々な取り方があり、その取り方によって意味が異なります。

複数のビルを昔から定点観測しているものもあれば、築浅物件のみを集計したもの、それから一定規模以上のビルデータを抽出し集計したものなど様々です。同じ「平均賃料」という言葉を用いているものの、その意味するものは大きく異なることがあるのです。どういったものを集計しているのか、また仮に建物が建て替えられた時にはどのような補正やデータの組換がなされるのか?といったところにまで想像をめぐらせなければ、現実の動向を見誤ることもあります。

(文責 東京シナジーオフィス代表 林達郎)

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