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ビルメンテナンス

相続人にも喜ばれる賃貸管理

ある高齢の資産家が、ビルが半分くらい空いている状況で、何も対策を取らず放置していました。わけを聞くと、家賃収入が入っても、所得税がかかるうえ、近い将来相続税が多額にかかるので、2重に税金がかかってしまうのだ。だから空いていてもいいし、それよりはビルに多額のお金を掛けず、相続人のために貯金をしておきたいということでした。

ただ、我々専門家から見ると、これから人口がどんどん減っていく、また建物もかなり傷んでいる。そして周りには新築の物件がどんどん建っている。そんな中この古いビルをこの空き状況で引き継ぐ相続人は極めて高いリスクにさらされると分析しました。

現金を貯めていると、相続税の納税が助かるように思えるかもしれませんが、その後、相続税を納税した残りの金銭でいずれ建物のメンテナンスをしなければなりません。管理費(メンテナンス)を削って利益を上げてきた物件ではなおさら、その後の修繕費(メンテナンス)が多額になるという問題点があります。

また、実際そんなにボロボロでは借り手がいないので、資産と思っている建物が、ほとんど価値が無い物になってしまう懸念もありました。

これらの資産を引き継ぐ相続人のためにも、より安定した収益物件にすることが重要であることを説明し、先ずはお金をしっかりかけて大規模な修繕に取り組みました。結果としては、物件の稼働率が大幅に向上し、収入がアップしました。また修繕費・設備の取替えを実施したため、収入はアップしても所得税は減らせました。

これにより、建物の資産価値は稼働率が向上した分だけ上昇しましたが、それにもかかわらず、相続税評価は上がりません。

なぜなら、建物をボロボロのままにしていようと、ピカピカの状態にしていようと、建物にかかる相続税の額は一定だからです。むしろ、修繕費等で現金を支出した分だけ、相続財産が計算上減ることになりますので、納税金額も下がります。

一般的に年配のビルオーナーはビルにお金をかけるのを嫌がり、それを貯蓄に回す傾向があるのですが、本気で相続対策をするのであれば、反対にビルのメンテナンスにお金をかけ、社会に有用な物件を提供し、稼働率も上げて、ビルの資産価値も高めること!

これにより相続人に安定収入を引き継いだ方が、結果として所得税・相続税・相続後の実質資産価値の全てにおいてお得な状態にもっていくことができます。

もちろん、入居している人だって、近所の人だって、メンテナンスが行き届いている方が気持ちがいいはずです。

どうせ管理するなら、賃借人にも賃貸人にも、相続人にも、周りの人にも喜ばれる賃貸管理をしたいものです。

「情けは人のためならず」、「ビルメンテナンスも人のためならず」