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ビル賃貸業

相続人にも喜ばれる賃貸管理

ある高齢の資産家が、ビルが半分くらい空いている状況で、何も対策を取らず放置していました。わけを聞くと、家賃収入が入っても、所得税がかかるうえ、近い将来相続税が多額にかかるので、2重に税金がかかってしまうのだ。だから空いていてもいいし、それよりはビルに多額のお金を掛けず、相続人のために貯金をしておきたいということでした。

ただ、我々専門家から見ると、これから人口がどんどん減っていく、また建物もかなり傷んでいる。そして周りには新築の物件がどんどん建っている。そんな中この古いビルをこの空き状況で引き継ぐ相続人は極めて高いリスクにさらされると分析しました。

現金を貯めていると、相続税の納税が助かるように思えるかもしれませんが、その後、相続税を納税した残りの金銭でいずれ建物のメンテナンスをしなければなりません。管理費(メンテナンス)を削って利益を上げてきた物件ではなおさら、その後の修繕費(メンテナンス)が多額になるという問題点があります。

また、実際そんなにボロボロでは借り手がいないので、資産と思っている建物が、ほとんど価値が無い物になってしまう懸念もありました。

これらの資産を引き継ぐ相続人のためにも、より安定した収益物件にすることが重要であることを説明し、先ずはお金をしっかりかけて大規模な修繕に取り組みました。結果としては、物件の稼働率が大幅に向上し、収入がアップしました。また修繕費・設備の取替えを実施したため、収入はアップしても所得税は減らせました。

これにより、建物の資産価値は稼働率が向上した分だけ上昇しましたが、それにもかかわらず、相続税評価は上がりません。

なぜなら、建物をボロボロのままにしていようと、ピカピカの状態にしていようと、建物にかかる相続税の額は一定だからです。むしろ、修繕費等で現金を支出した分だけ、相続財産が計算上減ることになりますので、納税金額も下がります。

一般的に年配のビルオーナーはビルにお金をかけるのを嫌がり、それを貯蓄に回す傾向があるのですが、本気で相続対策をするのであれば、反対にビルのメンテナンスにお金をかけ、社会に有用な物件を提供し、稼働率も上げて、ビルの資産価値も高めること!

これにより相続人に安定収入を引き継いだ方が、結果として所得税・相続税・相続後の実質資産価値の全てにおいてお得な状態にもっていくことができます。

もちろん、入居している人だって、近所の人だって、メンテナンスが行き届いている方が気持ちがいいはずです。

どうせ管理するなら、賃借人にも賃貸人にも、相続人にも、周りの人にも喜ばれる賃貸管理をしたいものです。

「情けは人のためならず」、「ビルメンテナンスも人のためならず」

大家さんがもらえる賃料と平均賃料のギャップ

都心のマンションや事務所ビルの大家さんから、賃料統計の募集賃料は上昇しているのに、うちのビルの賃料は上がらないと言われることがあります。

確かに、都心のマンションや事務所ビルの一部のエリアでは賃料が上がっているという統計データが得られることがありますが、大家さんの古いビル家賃は下がり続けていますので、感覚とズレた結果に戸惑うこともあるでしょう。

このズレの原因の大半は、その大家さんの所有している建物は年々劣化しているのに対し、大家さんが見ている統計データは、新築物件が次々と誕生している市場全体の平均募集賃料だったからです。

マンションや事務所ビルが、どんどん建て替わっていく中では中小規模の大家さんの持っているビルは、経年とともに劣化や陳腐化が進み、新規募集物件の中ではどんどん見劣りする物件となっていきます。しかも、ここ十数年の設備の進歩はめざましく、数十年前の物件とは明らかに「もの」が違ってきています。

例えば、新築のマンションの多くは、ウォシュレットがついています。浴室には乾燥機があり、床の乾燥も早くなっています。台所はシステムキッチンで、ディスポーザーなどを備えていることもあります。空調も省エネタイプ・高機能、照明もLEDや蛍光電球などで光熱費を抑えた生活が可能です。インターホンはモニター付となり、床や壁の防音性能、消臭壁紙など機能も、気が付かないうちに変わっています。

これらの設備・機能を導入するには当然お金がかかるわけですから、新築物件の賃料は下がらずに、むしろ高止まりするのはある意味で自然なことともいえます。

昔は大体の賃貸物件のグレードが横並びでしたので、「地域の賃料水準」=「自分の物件の賃料水準」と思っていても差し支えなかったのかもしれませんが、今では立地に加え、個々の建物の設備や機能があまりに異なっており、設備の個性も十分踏まえて募集賃料が上下します。ですから、今の設備・機能面を無視して「賃料の平均値は上がっているから、自分の所有する建物の賃料も上がるはずだ!!」という理屈は昨今ではあまり成り立たなくなっています。

また、統計には様々な取り方があり、その取り方によって意味が異なります。

複数のビルを昔から定点観測しているものもあれば、築浅物件のみを集計したもの、それから一定規模以上のビルデータを抽出し集計したものなど様々です。同じ「平均賃料」という言葉を用いているものの、その意味するものは大きく異なることがあるのです。どういったものを集計しているのか、また仮に建物が建て替えられた時にはどのような補正やデータの組換がなされるのか?といったところにまで想像をめぐらせなければ、現実の動向を見誤ることもあります。

(文責 東京シナジーオフィス代表 林達郎)