港区浜松町・大門でレンタルオフィスをお手頃価格にて提供!

不動産鑑定評価で半世紀の横須賀不動産鑑定事務所が運営するレンタルオフィス

TEL.03-3861-5299 〒105-0013 東京都港区浜松町1丁目12-8 横須賀第8ビル

不動産の専門家のコメント

私どもは、長年に亘り不動産の運営に取り組み、業界の変化に対応して参りました。
東京シナジーオフィスも賃貸経営環境の変化に対応したものです。
このブログでは、東京シナジーオフィスを始めるに至った経緯や工夫したこと、そのほか不動産運営において取り組んでいる事例をご紹介します。
不動産の悩みを解決する糸口となれば幸いです。

ブログ

相続人にも喜ばれる賃貸管理

ある高齢の資産家が、ビルが半分くらい空いている状況で、何も対策を取らず放置していました。わけを聞くと、家賃収入が入っても、所得税がかかるうえ、近い将来相続税が多額にかかるので、2重に税金がかかってしまうのだ。だから空いていてもいいし、それよりはビルに多額のお金を掛けず、相続人のために貯金をしておきたいということでした。

ただ、我々専門家から見ると、これから人口がどんどん減っていく、また建物もかなり傷んでいる。そして周りには新築の物件がどんどん建っている。そんな中この古いビルをこの空き状況で引き継ぐ相続人は極めて高いリスクにさらされると分析しました。

現金を貯めていると、相続税の納税が助かるように思えるかもしれませんが、その後、相続税を納税した残りの金銭でいずれ建物のメンテナンスをしなければなりません。管理費(メンテナンス)を削って利益を上げてきた物件ではなおさら、その後の修繕費(メンテナンス)が多額になるという問題点があります。

また、実際そんなにボロボロでは借り手がいないので、資産と思っている建物が、ほとんど価値が無い物になってしまう懸念もありました。

これらの資産を引き継ぐ相続人のためにも、より安定した収益物件にすることが重要であることを説明し、先ずはお金をしっかりかけて大規模な修繕に取り組みました。結果としては、物件の稼働率が大幅に向上し、収入がアップしました。また修繕費・設備の取替えを実施したため、収入はアップしても所得税は減らせました。

これにより、建物の資産価値は稼働率が向上した分だけ上昇しましたが、それにもかかわらず、相続税評価は上がりません。

なぜなら、建物をボロボロのままにしていようと、ピカピカの状態にしていようと、建物にかかる相続税の額は一定だからです。むしろ、修繕費等で現金を支出した分だけ、相続財産が計算上減ることになりますので、納税金額も下がります。

一般的に年配のビルオーナーはビルにお金をかけるのを嫌がり、それを貯蓄に回す傾向があるのですが、本気で相続対策をするのであれば、反対にビルのメンテナンスにお金をかけ、社会に有用な物件を提供し、稼働率も上げて、ビルの資産価値も高めること!

これにより相続人に安定収入を引き継いだ方が、結果として所得税・相続税・相続後の実質資産価値の全てにおいてお得な状態にもっていくことができます。

もちろん、入居している人だって、近所の人だって、メンテナンスが行き届いている方が気持ちがいいはずです。

どうせ管理するなら、賃借人にも賃貸人にも、相続人にも、周りの人にも喜ばれる賃貸管理をしたいものです。

「情けは人のためならず」、「ビルメンテナンスも人のためならず」

都心の一等地を家庭菜園として無償で使わせて頂く方法

昔から日本人にとって土地を所有することは憧れであり、住宅などは夢のマイホームと呼ばれたりします。
しかし、社会ストックが充実し、少子高齢化が進むと、住宅や土地は徐々に余ってきます。

誰も住まないのであれば、理屈の上では建物を取り壊して、売却する手もあるのですが、ご先祖様が残してくれた大切な土地・建物、そして自らが幼少期を過ごした故郷であるとすれば、簡単に売ってしまうことはできないものです。最近はそんな空家、取り壊し済みの空地をよく見かけます。

 

家庭菜園になる前

こういった空き地や空家は都心に限らず、日本中の住宅街で多く見られます。

これは我が家の近所の空地の写真なのですが、通る度に、違和感を持つものの、他人の土地をどうこうできるものではないと、長年通り過ぎるだけの日々を過ごしておりました。

ただ、「問題があるところにチャンスが眠っている」という思いが強くなり、この状態をなんとかしてみようと思い立ちました。

私は、もともと草花を植えるのが楽しみで、マンションのベランダで草花を育てていました。場所が足りず、空中にぶら下げて植えてみたりと、スペース確保に苦心していました。

思案するうちに、あの土地はいつも雑草が鬱蒼と茂っているのだから、誰も使っていない土地だ!しかも、植物を育てる地力は十分ある!整地すれば家庭菜園としては最高の立地ではないか!と思うようになりました。

また、土地所有者としても、このまま長い間放置していれば、雑草が繁茂して、虫が湧いてしまい近所の迷惑にもなってしまう恐れがあること。また度々ゴミが投げ入れられたり、前面の道路の掃除や、季節毎に雑草を処理するのには多額の費用が掛かることなど、現在の状態に多くの悩みを抱えているのではないだろうか?と。

 

草刈後にはきれいな土地がお目見えしました。

草刈後にはきれいな土地がお目見えしました。

そこで、所有者を公図と登記簿をもとに探し出し、現在の状況を報告し、家庭菜園として土地を無償で「管理」し、「地域に愛される土地」にさせてくださいと提案しました。

この提案は、売り手良し・買い手良し・世間良しの「三方よし」という、近江商人たちの発想をお手本としたものです。

①商売を行うからには売る側が儲からねば意味がありません。

②そのためにはお客さんにも喜んでもらわなければなりません。得をしたと感じてもらわなければなりません。

③地域社会の信頼を勝ち得てこそ商いができるのですから、地域社会の発展や福利の増進に貢献しなければならなりません。

今回は商売ではありませんが、①所有者にも良く、②利用者にも良く、③地域にも良いという「三方良し」の状態をつくり上げることは、合意を得るうえで重要な要素であることには変わりはありません。

私の提案ですと、

①所有者は、通常であれば有償で草刈を依頼しなければならないところを、土地を整地してもらい、継続的に家庭菜園としてきれいな状態を維持してもらうことにより、ゴミの投げ入れの防止にもなり、常に土地の様子を見守ってもらえることや、雑草の処理、前面道路の掃除等の管理をすべて無償で行ってもらえるという利点があります。

②利用させていただく私としても、都心の一等地を無償で借りられる利点があります。もちろん整備された菜園ではありませんので、草刈・開墾には労力はかかりますが、テレビ番組の「ダッシュ村」のように、土地を1から開墾することを憧れとしていた私にとっては、荒地を1から開墾する夢を実現することもできます。日常の維持管理についても、もともと、草花を趣味としている私は、草花を愛でるのが目的ですから、土地をきれいに維持するのは当然のことですし、野菜を植えれば、おいしい収穫もついてきます。

③周辺の住民にとっても、これまで荒れていた土地が、きれいに整地され、花や果実の生長を見守れる家庭菜園となれば、これまでより良い環境となります。また、不動産の管理をさせていただく以上、前面道路の掃除も私が適宜行いますし、取れた野菜を近所におすそ分けしたりしていますので、ご近所の環境や人間関係も良くなっていきます。

 

今や近所のオアシス 狸もたまに出没します。

うちの子は、この畑で遊ぶのを毎日楽しみにしています。蝶々を追いかけたり、イチゴを摘んだり。

今でも、円満に家庭菜園として利用させていただいていますが、この関係が築けているのは、単なる利害の一致のみならず、貸す側と借りる側の人としての信頼関係と、双方の誠意がなければ成り立ち得ない部分があります。また、ビジネスライクに借地契約を結ぶような形式を重んじるのではなく、あくまでも土地所有者の温情により土地を「管理」させてもらいながら楽しんでいるので、所有者が必要となれば、いつでも明け渡すことを確約するなど、土地(故郷)を手放したくないという所有者の気持ちに寄り添うことも必須だと思います。

今回は、懐の深い所有者様に巡り合えたこと。そして、私自身も労を厭わない人間であり、土地を利用させていただく者としての義務を果たす覚悟を伝えることができたことが「三方良し」の合意が得られた最大の要因だと思います。

家庭菜園に憧れる気力・体力・責任感のある方は、このようにして新たな菜園を開拓をしてみてはいかがでしょうか。

東京シナジーオフィスや銀座BAR「縁」でも、このように利用者と運営者が共にメリットを見いだせる環境を整え、成果が世の中にも還元されることを目指しています。

大家さんがもらえる賃料と平均賃料のギャップ

都心のマンションや事務所ビルの大家さんから、賃料統計の募集賃料は上昇しているのに、うちのビルの賃料は上がらないと言われることがあります。

確かに、都心のマンションや事務所ビルの一部のエリアでは賃料が上がっているという統計データが得られることがありますが、大家さんの古いビル家賃は下がり続けていますので、感覚とズレた結果に戸惑うこともあるでしょう。

このズレの原因の大半は、その大家さんの所有している建物は年々劣化しているのに対し、大家さんが見ている統計データは、新築物件が次々と誕生している市場全体の平均募集賃料だったからです。

マンションや事務所ビルが、どんどん建て替わっていく中では中小規模の大家さんの持っているビルは、経年とともに劣化や陳腐化が進み、新規募集物件の中ではどんどん見劣りする物件となっていきます。しかも、ここ十数年の設備の進歩はめざましく、数十年前の物件とは明らかに「もの」が違ってきています。

例えば、新築のマンションの多くは、ウォシュレットがついています。浴室には乾燥機があり、床の乾燥も早くなっています。台所はシステムキッチンで、ディスポーザーなどを備えていることもあります。空調も省エネタイプ・高機能、照明もLEDや蛍光電球などで光熱費を抑えた生活が可能です。インターホンはモニター付となり、床や壁の防音性能、消臭壁紙など機能も、気が付かないうちに変わっています。

これらの設備・機能を導入するには当然お金がかかるわけですから、新築物件の賃料は下がらずに、むしろ高止まりするのはある意味で自然なことともいえます。

昔は大体の賃貸物件のグレードが横並びでしたので、「地域の賃料水準」=「自分の物件の賃料水準」と思っていても差し支えなかったのかもしれませんが、今では立地に加え、個々の建物の設備や機能があまりに異なっており、設備の個性も十分踏まえて募集賃料が上下します。ですから、今の設備・機能面を無視して「賃料の平均値は上がっているから、自分の所有する建物の賃料も上がるはずだ!!」という理屈は昨今ではあまり成り立たなくなっています。

また、統計には様々な取り方があり、その取り方によって意味が異なります。

複数のビルを昔から定点観測しているものもあれば、築浅物件のみを集計したもの、それから一定規模以上のビルデータを抽出し集計したものなど様々です。同じ「平均賃料」という言葉を用いているものの、その意味するものは大きく異なることがあるのです。どういったものを集計しているのか、また仮に建物が建て替えられた時にはどのような補正やデータの組換がなされるのか?といったところにまで想像をめぐらせなければ、現実の動向を見誤ることもあります。

(文責 東京シナジーオフィス代表 林達郎)

活動

銀座の一日店長

レンタルオフィスをご利用している方々にお知らせです。

弊社が保有していますビルの店舗を一日単位でお貸しすることができるサービスを提供しています。

イベント、セミナーの他、一日店長店として銀座のマスターやママを体験できる大人版のキッザニヤのような位置づけのものになります。

一日店長制度を利用する場合には、料金が発生しない形で、BARのマスター、ママを体験頂けます。

詳しくは、Bar縁/一日店長 をご覧ください。

東京シナジーオフィスを始めて

東京シナジーオフィス開業以来、様々な業種の方々と出会うことができました。
オフィスが12室ある中で、稼働率は7割近くにまでなりました。

まだまだ改善は続きますが、何よりもいろいろな業態の方とお話しできる機会を頂いたことは私どもの最も大きな収穫です。
利用者の皆様にはいろいろとご教示頂きながら、一歩一歩より良いサービスを提供していっている状況です。

トイレには液体石鹸を用意して欲しいとか、絵画等の飾りがあった方が良いなど、様々なご要望にお応えするうちに、自分たちでも惚れ惚れるようなオフィスに仕上がってきました。

これまでの賃貸業は建物だけをお貸して、あとはご自由にどうぞ、といったやり方が中心でしたが、徐々にホテルのようなサービスを提供しなければやっていけないんだという認識が、私どもや従業員の間、あるいは関連する不動産業者の方々にも波及していると感じています。

これから先、東京オリンピックがありますので、海外の観光客やビジネスマンが東京にどっと押し寄せてくることになるかと思います。その時までには、我々不動産賃貸業者も、ホテルマンと同様の最高の「サービス精神」を身に付け、国内のみならず、海外のお客様まで「おもてなし」できるよう、精進していきたいと思っています。

これまで、ご協力頂きました利用者の方々に深く御礼申し上げます。

ありがとうございました。今後ともどうぞよろしくお願いします。

 

 

東京シナジーオフィスを始めるまで

株式会社横須賀不動産鑑定事務所では半世紀近く、不動産賃貸業を営んで参りましたが、世の中の賃借ニーズは劇的に変化してきました。

かつては5階建でさえ高層と言われた時代もありましたが、今や数十階建の高層ビルが林立し、きれいな共用空間の演出、高機能で衛生的な空調・水回り、省エネ型の照明が導入されるなど、最新の高層ビルの優位性が高く、需要の中心もそちらにシフトしています。

このように新しい高層ビルが林立すれば、人はそちらに流れていきますし、都市部でも今後は人口が減少し、建物も劣化していくわけですから、古い中小規模の建物の収益性は急激に下がっていくことが予測されます。

弊社も、社歴が長いが故に「古い」中小規模の建物を多く保有しています。林立する最新の高層ビルと同じ土俵で競合するとすれば、賃料の値下げ競争という消耗戦が待ち受けています。ただ、次の半世紀を乗り切るためには、消耗戦のみでは希望がありません。そこで、未来への活路を見出すべく、現状の問題点を洗い出しました。

①中小事務所の賃借ニーズの中心は、1人~3人で独立開業したいという方で、面積についても、パソコンのスペースさえあれば仕事はできるという感覚を持つ世代が増えていました。中にはインターネット環境も飲み物とトイレもそろっている喫茶店で十分という意見さえありました。

②弊社の保有物件は25坪程度の事務所が中心でしたが、中途半端に広いため、ワンフロアの賃料は月25万円にも及んでいました。

③事務所のトイレは、男女共用が各階に一つあるだけでした。職場への女性進出がめざましい中で、男女が同じトイレを利用するオフィスは、新築のオフィスビルでは殆ど見かけず、働く女性への配慮が足りませんでした。

④数人で独立開業する場合、始めは信用も資力も無いものですが、そういった場合でも昔ながらの賃貸借契約では、多額の敷金・礼金・保証金、そして数年にも及ぶ賃貸借期間が締結され、中途解約の際には違約金が取られます。そして、契約期間満了後には更新料を払って継続しなければならないなど、先行き不透明な起業家にとって非常に不親切かつ分かりにくい契約でした。

⑤また、外国人に上記のような日本の賃貸借契約の仕組みや、重要事項を説明して理解してもらうことなど、到底無理という判断から、日本企業のみを相手に賃貸していました。しかし、羽田国際空港が近い浜松町にあって外国企業をターゲットから外しているのは、実にもったいないし、むしろ不動産業者こそが外国企業を積極的に誘致する努力をしなくては、我が国の今後の成長もありえません。

⑥現状は、「建物を建築して貸す」という単純な商いであり、農業でいえば農産物を生産して出荷するという1次産業に近い仕組みです。ビルが飽和状態の中では、このような単純な商いの行きつく先は安売り競争であり、いずれ限界がきます。

 以上の現状分析とニーズを抽出した結果、より高次元のサービスを付加して、事業を3次産業化(6次産業化)して、不動産賃貸業者が主体的かつ総合的にオフィス運営に関わることによって、今まで別の事業者が得ていた付加価値を、不動産業者自身が身に着けるように工夫することが重要だという結論に達しました。

 そして、これを実践する仕組みとして挙げられたのが、近年増加しつつある「個室型のレンタルオフィス事業」でした。レンタルオフィスは異業種が一か所に集まるので、交流を促進する空間を設ければ開業する人々にとっては、他の起業家と生の情報交換が可能となり、普通の事務所にはないシナジー効果も生まれるてきます。

 既に、レンタルオフィスの運営をする世界有数の企業も日本に進出しておりますが、その運営委託報酬は膨大であり、レンタル料が高額になってしまいます。レンタルオフィス事業という折角の高付加価値事業を「外注」してしまっては、社内に収益やノウハウが全く蓄積されません。

これからの半世紀も更に、賃貸経営にかかわるのであれば、失敗しながらも、自分たちで一歩一歩前に進むことが最も重要と判断しました。

 そんなことから「東京シナジーオフィス」をオープンする運びとなりました。

東京シナジーオフィス代表 林達郎

東京シナジーオフィス代表 林 達郎

横須賀グループでは、賃貸借契約から排除されやすいベンチャー企業・外国企業・地方企業が東京でビジネスを軌道に乗せるまでを応援します。

 ホテルのサービスをお手本としているため、このような至れり尽くせりでありながら、契約はシンプルなものとなっています。当然、不動産契約独特の敷金・礼金や更新料等は一切ありません。これまでの不動産賃貸借契約とは大きく変わっていることがご理解いただけるのではないでしょうか。